Si la fenêtre de votre voisin donne sur votre jardin, elle n’est légale que si elle respecte les distances du Code civil : 1,90 mètre entre le mur et la limite pour une vue droite, 0,60 mètre pour une vue oblique, mesurés depuis la face extérieure du mur ou du balcon. Plus près, le voisin ne peut avoir qu’un jour de souffrance, une ouverture à verre fixe placée en hauteur qui laisse passer la lumière sans permettre de regarder. Une fenêtre trop proche peut toutefois être régulière si elle repose sur un accord écrit ou existe depuis plus de trente ans.
Ce que dit le Code civil
Les articles 675 à 680 du Code civil encadrent les vues sur la propriété voisine, que votre terrain soit clos ou non. Ils s’appliquent aux fenêtres, mais aussi aux balcons, terrasses surélevées et autres saillies d’où l’on peut regarder chez vous.
| Type d’ouverture | Règle | Distance ou condition |
|---|---|---|
| Vue droite (fenêtre, balcon face à votre terrain) | Article 678 | Au moins 1,90 m entre le mur et la limite séparative |
| Vue oblique ou par côté | Article 679 | Au moins 0,60 m |
| Ouverture dans un mur mitoyen | Article 675 | Interdite sans votre consentement, même à verre fixe |
| Jour de souffrance dans un mur privatif joignant votre terrain | Articles 676 et 677 | Grillage à mailles de 10 cm au plus, verre dormant, à 2,60 m au-dessus du plancher au rez-de-chaussée et 1,90 m aux étages |
Une exception est prévue : les distances ne s’imposent pas si la partie de votre terrain sur laquelle s’exerce la vue est déjà grevée, au profit de la maison du voisin, d’une servitude de passage qui empêche d’y construire.
Bon à savoir
Ces règles de droit civil s’ajoutent aux règles d’urbanisme. Un permis de construire accordé au voisin ne prouve pas que ses fenêtres respectent les distances de vue, et inversement un PLU peut imposer des retraits plus importants que le Code civil.
Vue droite ou vue oblique : comment les distinguer
Placez-vous derrière la fenêtre, face à la vitre. Si vous pouvez voir votre jardin sans tourner la tête, c’est une vue droite : la fenêtre est parallèle à la limite, ou la regarde de face. Si vous devez vous pencher ou tourner la tête pour apercevoir le terrain voisin, parce que la fenêtre est perpendiculaire à la limite ou orientée en biais, c’est une vue oblique. Un balcon ou une terrasse surélevée combine souvent les deux : vue droite vers l’avant, vues obliques sur les côtés.
Comment mesurer la distance
L’article 680 fixe la méthode : la distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est faite, et, s’il y a un balcon ou une saillie, depuis leur ligne extérieure, jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.
- Situez la limite exacte : bornes, plan de bornage, ou à défaut bornage par un géomètre-expert. La clôture ne marque pas toujours la limite.
- Repérez le point de départ : la face extérieure du mur, ou le bord extérieur du balcon, de la terrasse ou de la saillie.
- Vue droite : mesurez perpendiculairement à la façade, du point de départ jusqu’à la limite.
- Vue oblique : partez du même parement, côté de l’ouverture le plus proche de la limite latérale ; en cas de doute sur la méthode, faites mesurer par un géomètre-expert.
- Documentez : photos datées avec le mètre en place, croquis coté. En cas de litige, c’est en pratique à celui qui demande la suppression de la vue de prouver que la distance n’est pas respectée.
Ce dernier point n’est pas théorique. Dans une affaire jugée par la Cour de cassation, des propriétaires qui demandaient la suppression de vues obliques ont perdu parce qu’ils ne situaient pas avec certitude la ligne séparant les deux terrains : sans limite établie, la distance ne pouvait pas être prouvée.
Jour de souffrance ou fenêtre : la différence
Un jour de souffrance n’est pas une vue. C’est une ouverture qui éclaire une pièce sans permettre de regarder dehors : châssis fixe (verre dormant, qui ne s’ouvre pas), grillage métallique aux mailles serrées, et allège haute, à 2,60 mètres au-dessus du plancher au rez-de-chaussée et 1,90 mètre aux étages. Il peut être pratiqué dans un mur privatif qui joint immédiatement votre terrain, sans distance. Pour savoir à qui appartient un mur en limite, voyez notre guide sur le mur privatif en limite de propriété.
Un jour de souffrance ne crée aucun droit de vue, même s’il existe depuis longtemps. Vous pouvez donc construire contre lui, même s’il perd sa lumière. Mais une ouverture qui ne remplit pas toutes ces conditions (vitre qui s’ouvre, allège trop basse, verre transparent à hauteur d’yeux) est une vue, soumise aux distances.
Une fenêtre trop proche peut-elle être légale ?
Oui, dans trois cas :
- par titre : un accord écrit, dans l’acte de vente ou dans une convention entre voisins, a créé une servitude de vue. Demandez à votre notaire de vérifier les actes de votre terrain et de celui du voisin ;
- par destination du père de famille : si les deux terrains ont appartenu au même propriétaire, qui a lui-même ouvert la fenêtre avant de les séparer, cette situation vaut titre (articles 692 à 694 du Code civil) ;
- par l’écoulement du temps : selon l’article 690 du Code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par trente ans de possession, et une vue visible depuis le terrain voisin entre dans cette catégorie. C’est souvent le cas des maisons anciennes de village, où les fenêtres donnent directement sur la parcelle voisine.
Une servitude de vue acquise a une conséquence forte pour vous : vous ne pouvez plus construire à moins de 1,90 mètre de la fenêtre qui en bénéficie. La Cour de cassation l’a jugé de façon très stricte dans un arrêt publié : le propriétaire du terrain grevé ne peut édifier aucune construction qui, en un endroit quelconque, se trouverait à moins de dix-neuf décimètres du parement extérieur du mur où s’ouvre la vue, quel que soit l’état réel de la vue.
Que faire si la fenêtre ne respecte pas les distances
- Vérifiez avant d’accuser : limite exacte, mesure selon la bonne méthode, ancienneté de l’ouverture (photos anciennes, cadastre, témoignages), titres éventuels.
- Parlez-en au voisin, puis écrivez-lui en rappelant les articles 678 et 679, mesure et photos à l’appui. Proposez une solution : verre opaque fixe, transformation en jour de souffrance, châssis non ouvrant, brise-vue sur le balcon.
- Envoyez un courrier recommandé si rien ne change, avec un délai raisonnable.
- Tentez une solution amiable : conciliateur de justice (gratuit), médiateur ou procédure participative avec avocat.
- Saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : le juge peut ordonner la suppression de la vue irrégulière ou sa mise en conformité. Agissez vite : chaque année écoulée rapproche le délai de trente ans au-delà duquel la vue peut être acquise.
Attention
Ne bouchez pas vous-même la fenêtre du voisin, même si elle est irrégulière, et ne fixez rien sur son mur. Une palissade ou une haie sur votre terrain, dans le respect des règles de hauteur et de distance, est la seule protection que vous pouvez installer sans son accord.
Se protéger du vis-à-vis sans procès
Même une fenêtre parfaitement légale peut gêner. Plusieurs solutions restent entre vos mains :
- une haie : à défaut d’usages locaux, plantez à 2 mètres au moins de la limite si elle doit dépasser 2 mètres de haut, ou à 50 centimètres si vous la maintenez à 2 mètres ou moins (détails dans notre guide sur l’arbre près d’une maison) ;
- un brise-vue ou une clôture pleine : vérifiez dans le PLU la hauteur maximale et l’aspect autorisés, et si une déclaration préalable est exigée pour les clôtures dans votre commune ;
- un écran ponctuel : pergola végétalisée, claustra ou arbre isolé devant la terrasse, qui masquent la vue plongeante sans fermer tout le jardin ;
- un accord écrit avec le voisin, par exemple pour un vitrage opaque contre la renonciation à une action, rédigé de préférence devant notaire pour qu’il suive les deux maisons en cas de vente.
Et si c’est vous qui voulez ouvrir une fenêtre ?
Les mêmes règles s’appliquent en sens inverse. Avant de percer une fenêtre, de poser un balcon ou de créer une terrasse en hauteur près de la limite, mesurez la distance depuis la future face extérieure, vérifiez le PLU et la formalité d’urbanisme (une nouvelle ouverture modifie l’aspect extérieur), et, si la distance manque, prévoyez un jour de souffrance ou obtenez un accord écrit du voisin. Pour une véranda vitrée en limite, relisez aussi notre guide sur les règles de la véranda.
Si vous achetez une parcelle sans maison, lisez aussi notre guide sur le terrain de loisir. Les autres questions de limites et de voisinage sont traitées dans la catégorie terrain et urbanisme, et les règles de construction dans la rubrique normes et réglementation.
Questions fréquentes
Quelle distance pour une fenêtre donnant sur le terrain du voisin ?
Pour une vue droite, c’est-à-dire une fenêtre ou un balcon tourné vers le terrain voisin, le Code civil impose au moins 1,90 mètre entre le mur et la limite séparative. Pour une vue oblique, il faut au moins 0,60 mètre. La distance se mesure depuis la face extérieure du mur, ou depuis le bord extérieur du balcon ou de la saillie, jusqu’à la limite.
Mon voisin a-t-il le droit d’avoir une fenêtre qui donne sur mon jardin ?
Oui, si elle respecte les distances de 1,90 mètre pour une vue droite et 0,60 mètre pour une vue oblique. Plus près, elle n’est admise que si c’est un jour de souffrance à verre fixe placé en hauteur, si un accord écrit a créé une servitude de vue, ou si la vue existe de façon visible depuis plus de trente ans.
Qu’est-ce qu’un jour de souffrance ?
C’est une ouverture qui laisse entrer la lumière sans permettre de regarder dehors : châssis fixe à verre dormant, grillage à mailles de 10 centimètres au plus, et bas de l’ouverture à 2,60 mètres du plancher au rez-de-chaussée, 1,90 mètre aux étages. Il peut être percé dans un mur privatif joignant le terrain voisin et ne crée aucun droit de vue.
Peut-on faire supprimer la fenêtre du voisin ?
Si elle est trop proche de la limite et ne repose ni sur un titre ni sur trente ans d’existence, oui. Après un courrier simple puis recommandé et une tentative de conciliation, le tribunal judiciaire peut ordonner sa suppression ou sa mise en conformité, par exemple en jour de souffrance. Il vous faudra prouver la distance, donc connaître précisément la limite.
Peut-on construire devant la fenêtre d’un voisin ?
Devant un simple jour de souffrance ou une vue irrégulière récente, oui, dans le respect des règles d’urbanisme. Mais si le voisin bénéficie d’une servitude de vue, acquise par titre ou par trente ans d’existence, vous ne pouvez rien construire à moins de 1,90 mètre du parement extérieur du mur où s’ouvre la fenêtre, quel que soit l’état réel de la vue.
