Une loggia est un espace extérieur couvert, en retrait dans le volume du bâtiment et fermé sur les côtés, alors qu’un balcon dépasse de la façade et reste ouvert. Fermer une loggia modifie l’aspect extérieur et peut créer de la surface de plancher : il faut une déclaration préalable ou un permis selon la surface et, en copropriété, l’accord de l’assemblée générale.
Qu’est-ce qu’une loggia ?
Le mot vient de l’architecture italienne, où il désignait une galerie couverte ouverte sur un côté. Dans le logement d’aujourd’hui, on appelle loggia un espace extérieur privatif qui :
- est intégré au volume du bâtiment, en creux dans la façade, au lieu d’être accroché en saillie ;
- est couvert par le plancher de l’étage supérieur ou par la toiture ;
- est fermé sur deux ou trois côtés par des murs, et ouvert sur l’extérieur par une seule face, protégée par un garde-corps.
Les textes réglementaires citent les loggias sans en donner une définition précise : le Code de la construction et de l’habitation, par exemple, les nomme à côté des balcons et des terrasses parmi les surfaces exclues de la surface habitable. C’est donc la description du plan et du règlement de copropriété qui fait foi pour un logement donné.
Balcon, loggia ou terrasse : les différences
| Critère | Balcon | Loggia | Terrasse |
|---|---|---|---|
| Position | En saillie sur la façade | En retrait, dans le volume du bâtiment | Au sol ou sur un toit, souvent plus grande |
| Couverture | Souvent ouverte au-dessus, ou abritée par le balcon supérieur | Toujours couverte | Le plus souvent à ciel ouvert |
| Côtés | Ouverts, garde-corps sur le pourtour | Murs latéraux, une seule face ouverte | Ouverte, garde-corps si elle est en hauteur |
| Protection vent et vis-à-vis | Faible | Bonne | Variable |
| Surface habitable | Non comptée | Non comptée | Non comptée |
En pratique, la limite est parfois floue : un balcon encastré en partie dans la façade, avec un mur latéral, est souvent appelé balcon-loggia dans les annonces. Ce qui compte pour vos travaux, c’est la manière dont l’espace est décrit dans les documents (plan de vente, état descriptif de division, règlement de copropriété).
Loggia ouverte, loggia fermée, loggia de maison
Loggia ouverte
C’est la configuration d’origine dans la plupart des immeubles. Elle offre un extérieur abrité de la pluie et du vent dominant, utilisable une bonne partie de l’année, et protège en été les baies du logement qui se trouvent en fond de loggia. Pour l’aménager, les points de vigilance sont techniques : écoulement de l’eau (ne bouchez jamais l’évacuation ou la barbacane), charge des grands bacs remplis de terre, et fixations interdites dans l’étanchéité ou dans le garde-corps sans accord du syndic.
Loggia fermée
Une loggia fermée est équipée d’une paroi vitrée sur sa face ouverte. Elle devient alors un espace tampon entre le logement et l’extérieur, ou une pièce à part entière si on la chauffe et qu’on la rattache au séjour. Les deux usages n’ont pas les mêmes exigences, comme on le verra plus bas.
Loggia dans une maison
Dans une maison, la loggia est souvent un porche d’entrée profond, un espace couvert à l’étage sous la toiture, ou une partie de façade en retrait à côté du séjour. Les règles d’urbanisme sont les mêmes qu’en immeuble, sans l’étape de la copropriété. En revanche, créer une loggia dans une maison existante (en ouvrant une façade et en reculant le mur) touche à la structure et demande l’intervention d’un bureau d’études ou d’un architecte.
Ce que la loggia représente en surface
Trois mesures différentes coexistent, et la loggia ne compte pas de la même façon dans chacune.
- Surface habitable : l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation exclut explicitement les terrasses, loggias et balcons, ainsi que les vérandas et les parties de locaux de moins de 1,80 m de hauteur.
- Surface de plancher (urbanisme) : selon l’article R111-22 du Code de l’urbanisme, elle additionne les surfaces de chaque niveau clos et couvert, mesurées au nu intérieur des façades. Une loggia ouverte n’est pas close : elle n’en fait pas partie. Une fois vitrée, elle devient close et couverte, et peut donc créer de la surface de plancher.
- Surface taxable (taxe d’aménagement) : elle retient les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m sous plafond. Service-public.fr précise qu’une véranda close et couverte est taxable ; la fermeture d’une loggia relève de la même logique, à confirmer avec le service urbanisme lors du dépôt.
Fermer une loggia : quelles autorisations ?
Fermer une loggia demande toujours une démarche d’urbanisme, et souvent deux autorisations distinctes si vous êtes en immeuble.
Déclaration préalable ou permis : les seuils
Le Code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (article R*421-17), ce qui est le cas d’un vitrage posé en façade. Le même article vise la création de plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, seuil porté à 40 m² dans les zones urbaines d’un PLU. Au-delà, l’article R*421-14 impose un permis de construire, avec une réserve en zone urbaine : entre 20 et 40 m², le permis redevient obligatoire si les travaux font dépasser le seuil de recours à l’architecte (150 m² de surface de plancher au total, selon service-public.fr). Tant que la surface créée reste sous 20 m², une déclaration préalable suffit.
Le PLU peut en outre encadrer les fermetures de loggias (matériaux, couleur des profilés, alignement). Dans un secteur protégé, comme les abords d’un monument historique ou un site patrimonial remarquable, le seuil de 40 m² ne joue pas : le permis est exigé dès 20 m² créés. Les règles générales sur les extensions vitrées sont détaillées dans notre article sur les autorisations d’une véranda.
En copropriété : l’accord de l’assemblée générale
La façade et souvent le garde-corps sont des parties communes, même si vous avez l’usage exclusif de la loggia. La loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article 25 b) soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation donnée à un copropriétaire de faire, à ses frais, des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, s’ils sont conformes à sa destination. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l’article 24 (article 25-1).
- Lisez le règlement de copropriété : il peut déjà prévoir un modèle de fermeture imposé, ou l’interdire.
- Demandez au syndic d’inscrire votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, avec un descriptif, des plans et une vue de la façade.
- Après le vote favorable, déposez la déclaration préalable en mairie.
- Commencez les travaux une fois les deux autorisations obtenues et le délai de recours écoulé.
Attention
Une autorisation d’urbanisme ne remplace pas le vote de l’assemblée générale, et inversement. Une fermeture posée sans l’accord de la copropriété peut faire l’objet d’une demande de remise en état, même si la mairie l’a acceptée.
Bien concevoir la fermeture
Le type de vitrage
On rencontre surtout des menuiseries coulissantes à cadre (aluminium ou PVC), des châssis fixes combinés à des ouvrants, et des rideaux de verre à panneaux pivotants ou coulissants sans montants verticaux, qui laissent la loggia entièrement ouvrable l’été. Le choix dépend de l’usage visé, de l’exposition et souvent de ce que la copropriété impose pour garder une façade homogène.
Espace tampon ou pièce chauffée
Une loggia vitrée non chauffée fonctionne comme une zone de transition : elle coupe le vent, réduit les pertes de la baie du séjour en hiver et se réchauffe au soleil. Si vous retirez la baie d’origine pour l’annexer au séjour et la chauffer, vous créez une vraie pièce : il faut alors des vitrages et des parois qui isolent, un traitement des ponts thermiques au niveau du plancher et du garde-corps, et un chauffage dimensionné. Les questions de confort sont proches de celles d’une véranda, abordées dans notre guide pour chauffer une véranda.
Ventilation, eau et surchauffe
- Ventilation : si des entrées d’air du logement ou une sortie de ventilation débouchent dans la loggia, la fermeture ne doit pas les étouffer. Prévoyez des grilles ou des ouvrants dans le vitrage.
- Appareil à gaz : si une chaudière ou un conduit de type ventouse se trouve dans la loggia ou y rejette ses fumées, la fermeture doit être validée par un professionnel du gaz avant les travaux.
- Condensation : un espace vitré mal ventilé se couvre de buée en hiver, ce qui favorise les moisissures dans les angles.
- Surchauffe : plein sud ou plein ouest, une loggia entièrement vitrée devient très chaude en été. Prévoyez des ouvrants larges et une protection solaire extérieure si la copropriété l’accepte.
- Évacuation de l’eau : gardez l’écoulement du sol accessible ; une loggia fermée reçoit moins de pluie, mais un débordement de jardinière ou un lavage doit pouvoir s’évacuer.
Le garde-corps
Le garde-corps reste l’élément qui protège contre les chutes : la fermeture ne doit ni le démonter ni l’affaiblir, et toute fixation sur lui ou sur le nez de dalle se décide avec le syndic et le fabricant de la fermeture.
Erreurs fréquentes
- Signer un devis avant le vote de l’assemblée générale.
- Oublier la déclaration préalable parce que « le voisin l’a fait sans rien demander ».
- Choisir une couleur ou un modèle de profilé différent de celui des fermetures déjà votées dans l’immeuble.
- Boucher les entrées d’air du logement ou enfermer une sortie de chaudière.
- Percer l’étanchéité du sol pour fixer un rail.
- Annexer la loggia au séjour sans isolation ni chauffage adapté, puis découvrir une pièce glaciale l’hiver et brûlante l’été.
Quel professionnel et quoi demander dans le devis
La fermeture d’une loggia est réalisée par un menuisier ou un installateur spécialisé dans les vitrages de balcon ; si les travaux touchent la structure ou créent une surface importante, un architecte ou un bureau d’études intervient. Dans votre demande de devis, faites préciser : le type de fermeture et les dimensions, la nature du vitrage (sécurité, isolation), le mode de fixation et ce qui est fixé à quoi, le traitement de la ventilation et de l’évacuation de l’eau, la teinte des profilés, la reprise des finitions, et si l’entreprise prépare les pièces du dossier de déclaration préalable (plans, photos, insertion). D’autres aménagements de la maison et du jardin, jusqu’au court de tennis privé, sont présentés dans la rubrique extérieur et loisirs.
Pour contrôler la pose, vérifiez que les ouvrants fonctionnent sans forcer, que l’eau ne s’infiltre pas au bas des rails après une pluie battante, que les grilles de ventilation sont bien en place et que le garde-corps n’a pas été modifié.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un balcon et une loggia ?
Le balcon est une plateforme en saillie sur la façade, ouverte sur ses côtés et souvent à ciel ouvert. La loggia est en retrait dans le volume du bâtiment : elle est couverte par l’étage supérieur et fermée par des murs sur deux ou trois côtés, avec une seule face ouverte. Elle protège donc mieux du vent, de la pluie et des vis-à-vis. Ni l’un ni l’autre n’entre dans la surface habitable.
Une loggia fermée compte-t-elle dans la surface habitable ?
La définition de la surface habitable exclut les loggias et les vérandas. Fermer une loggia ne la transforme donc pas automatiquement en surface habitable au sens de ce texte. En revanche, une loggia vitrée devient close et couverte : elle peut créer de la surface de plancher au sens de l’urbanisme et entrer dans la surface taxable. Renseignez-vous auprès du service urbanisme lors du dépôt.
Faut-il une autorisation pour fermer une loggia ?
Oui. Le vitrage modifie l’aspect extérieur du bâtiment, ce qui impose au minimum une déclaration préalable en mairie. Au-delà de 20 m² créés, ou 40 m² en zone urbaine d’un PLU, il faut un permis de construire, sous réserve des cas particuliers liés au seuil de 150 m². En copropriété, l’accord de l’assemblée générale est aussi nécessaire, à la majorité de l’article 25.
Quelle majorité pour fermer une loggia en copropriété ?
L’autorisation de faire à vos frais des travaux qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur relève de l’article 25 de la loi sur la copropriété, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si le projet obtient au moins un tiers de ces voix sans atteindre la majorité, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l’article 24.
Peut-on chauffer une loggia fermée ?
C’est possible, mais elle devient alors une pièce à part entière et doit être traitée comme telle : vitrages isolants, isolation du plancher et des parois, traitement des ponts thermiques et chauffage dimensionné. Sans cela, la pièce reste froide en hiver et coûte cher à chauffer. Laissée non chauffée, la loggia vitrée sert plutôt d’espace tampon qui protège la baie du séjour.
