Calculateur gratuit, avec le détail du calcul
Diagnostics obligatoires et durée de validité
Vente ou location, maison ou appartement : la liste des diagnostics à fournir, la validité de chacun et celui qu’il faudra refaire en premier.
Avant de signer une promesse ou un bail, le propriétaire remet un dossier de diagnostic technique dont le contenu dépend du bien : son âge, son mode de chauffage, son assainissement, sa commune. Les diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison ne sont pas ceux d’un appartement loué, et chacun a sa propre durée de validité. Répondez à quelques questions : l’outil dresse la liste, signale ce qui reste à confirmer et indique le document qui expirera le premier, celui qui fixe le calendrier de la vente.
Répondre aux questions
L’« Opération » et le « Type de bien » orientent tout le reste. Pour l’« Installation électrique » et l’« Installation de gaz », le seuil est de 15 ans : comptez depuis la mise en service ou la dernière rénovation complète, en vous aidant d’une attestation de conformité ou des factures de l’électricien.
Deux questions portent sur l’âge du bâtiment. « Permis de construire antérieur à la date fixée pour l’amiante ? » renvoie à la date réglementaire du Code de la santé publique ; « Construction antérieure à la date fixée pour le plomb ? » vise les logements les plus anciens. Vous ne connaissez pas la date ? Choisissez « Je ne sais pas » : le diagnostiqueur la contrôle sur le titre de propriété, et le notaire la vérifie avant la vente.
Les zones (termites, mérule, risques, bruit d’aérodrome) sont fixées par arrêté préfectoral ou par plan : la mairie, la préfecture ou le site Géorisques renseignent. Pour une maison en vente, la « Classe énergie du DPE » dit si l’audit énergétique s’ajoute.
Exemple : vendre une maison de campagne
Exemple de calcul
Une maison en vente, installation électrique de plus de 15 ans, pas de gaz, permis antérieur à la date fixée pour l’amiante, date de construction inconnue pour le plomb, DPE en classe F, fosse toutes eaux, commune hors zone termites mais couverte par un plan de prévention des risques.
L’outil compte 6 diagnostics obligatoires et 1 diagnostic à faire confirmer. Le détail donne : DPE : 10 ans ; Audit énergétique : 5 ans ; Électricité : 3 ans ; Amiante : illimitée, contrôle de l’état de conservation sous 3 ans au plus si de l’amiante est trouvé ; Assainissement non collectif : 3 ans ; État des risques (ERP) : 6 mois. Reste à trancher le Plomb (CREP). La validité la plus courte est de 6 mois et le document à refaire en premier est l’État des risques (ERP) : 6 mois. Si la vente traîne, c’est lui qu’il faudra mettre à jour avant l’acte.
Comment la liste est établie
Chaque diagnostic correspond à une condition : le DPE est toujours exigé, l’audit énergétique pour une maison vendue en classe E, F ou G (seuil en vigueur, appelé à s’étendre), l’électricité et le gaz pour une installation de plus de 15 ans, le plomb et l’amiante selon les dates fixées par le Code de la santé publique, les termites, la mérule, les risques et le bruit selon les zones, l’assainissement non collectif pour une maison non raccordée vendue. En location, la liste se réduit : DPE, électricité, gaz, plomb, risques et bruit. La validité retenue est celle des fiches officielles ; pour l’état bruit, la durée de 6 mois est indicative et modifiable dans les options.
Tableau des durées de validité
| Diagnostic | Quand il est exigé | Vente | Location |
|---|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans | 10 ans |
| Audit énergétique | Maison classée E, F ou G | 5 ans | non exigé |
| Électricité, gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 6 ans |
| Plomb (CREP) | Logement ancien visé par le texte | illimitée sans plomb, 1 an sinon | illimitée sans plomb, 6 ans sinon |
| Amiante | Permis antérieur à la date fixée | illimitée, contrôle sous 3 ans au plus si présence | dossier tenu à disposition en copropriété |
| Termites | Zone délimitée par arrêté | 6 mois | non exigé |
| État des risques | Commune exposée | 6 mois | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Maison non raccordée | 3 ans | non exigé |
Points à vérifier avec le diagnostiqueur
- Travaux récents. Après une rénovation de l’isolation, du chauffage ou du tableau électrique, l’ancien DPE ou l’ancien état électrique ne décrit plus le logement : demandez au diagnostiqueur s’il vaut mieux le refaire avant de signer.
- Anciens repérages amiante. Un état établi avec une ancienne méthode de repérage doit être refait ; le diagnostiqueur sait le reconnaître.
- Plomb trouvé. Un CREP positif réduit fortement la durée de validité et peut imposer des travaux avant la location ; l’article sur la peinture au plomb détaille les précautions.
- Mesurages. La surface loi Carrez d’un lot de copropriété et la surface habitable du bail ne sont pas des diagnostics, mais leur absence pose problème.
Attention
La liste reste indicative : seul un diagnostiqueur certifié établit le dossier, et le notaire vérifie qu’il est complet et à jour le jour de la signature.
À préciser dans votre demande de devis
Pour obtenir un prix ferme, donnez au diagnostiqueur l’adresse, le type de bien, la surface et le nombre de pièces, l’année du permis de construire si vous l’avez, la présence de gaz et le mode d’assainissement, ainsi que les rapports existants. Demandez un devis groupé pour tous les diagnostics de la liste : un seul passage évite plusieurs déplacements et des dates de validité dispersées. Avant un achat, l’article sur l’amiante dans une maison et celui sur l’achat d’une maison abandonnée complètent la lecture du dossier.
Si le dossier débouche sur des travaux, chiffrez le temps de peinture du chantier après décapage, le chauffage de chantier d’une maison restée vide, ou la surface d’une maison ronde ou polygonale pour un projet neuf.
Questions fréquentes
Quel diagnostic expire le plus vite ?
L’état des risques et l’état termites ne valent que 6 mois. Si la promesse est signée tard ou si la vente est retardée, ce sont eux qu’il faut refaire en premier, bien avant le DPE.
Comment savoir si ma maison est concernée par l’amiante ou le plomb ?
Tout dépend de la date du permis de construire pour l’amiante et de la date de construction pour le plomb. Le diagnostiqueur les relève sur l’acte de propriété ou le permis, et le notaire les vérifie avant la vente.
Faut-il les mêmes diagnostics pour louer que pour vendre ?
Non. En location, le dossier comprend le DPE, l’état des risques, l’électricité et le gaz pour une installation de plus de 15 ans, le plomb pour un logement ancien et le bruit en zone d’aérodrome. Termites et assainissement ne sont pas demandés.
Un diagnostic périmé peut-il bloquer la vente ?
Le notaire demande des documents en cours de validité le jour de l’acte. Un diagnostic manquant ou périmé retarde la signature et fragilise la position du vendeur : faites-le refaire dès que possible.