Calculateur gratuit, avec le détail du calcul
Vue droite, vue oblique : distance au voisin
Type d’ouverture, sens de la vue et distance mesurée : le minimum fixé par le Code civil, le verdict et ce qu’il manque, ou la hauteur d’un jour de souffrance.
Percer une fenêtre, poser un balcon ou créer une terrasse surélevée près de la limite séparative, c’est ouvrir une vue chez le voisin. Le Code civil encadre ces vues par deux distances : 1,90 m quand la vue est droite, 0,60 m quand elle est oblique. Cet outil vous dit quelle distance s’applique à votre ouverture, si la vôtre suffit et ce qu’il manque. Il traite aussi le jour de souffrance, cette ouverture à verre fixe qui éclaire sans laisser voir, et le cas du mur mitoyen.
Décrire l’ouverture et prendre la mesure
« Mur concerné » distingue un mur qui vous appartient d’un mur mitoyen. Si le mur est mitoyen, le calcul s’arrête là : il faut l’accord du voisin pour y percer quoi que ce soit. Pour un mur à vous, choisissez l’« Ouverture » : fenêtre ou porte-fenêtre, balcon, terrasse ou perron, ou jour de souffrance.
Le « Sens de la vue » est droit quand vous voyez la propriété voisine en regardant devant vous, sans vous pencher : c’est le cas d’une façade parallèle à la limite. Il est oblique quand il faut tourner la tête ou se pencher, par exemple pour une fenêtre percée dans un mur perpendiculaire à la limite. La « Distance jusqu’à la limite » se mesure perpendiculairement à la limite. Elle part de la face extérieure du mur, ou du bord extérieur du balcon ou de la terrasse s’il y en a un. En vue oblique, on part en pratique du bord de l’ouverture le plus proche de la limite. Pour un jour de souffrance, indiquez le « Niveau de la pièce » et la « Hauteur du bas de l’ouverture », prise depuis le plancher fini de la pièce éclairée.
Exemple : un balcon trop proche de la limite
Exemple de calcul
Un propriétaire projette un balcon à l’étage, face au jardin du voisin. Le bord extérieur du balcon se trouverait à 1,45 m de la clôture qui marque la limite.
Le balcon donne une vue droite. Le minimum à respecter est 1,90 m, et l’écart à combler atteint 0,45 m. L’outil précise le point de mesure : « Du bord extérieur du balcon, de la terrasse ou du perron jusqu’à la limite séparative (art. 680). » C’est la saillie du balcon qui compte, pas le mur. Pistes possibles : réduire la profondeur du balcon de 45 cm, renoncer au balcon au profit d’une fenêtre placée assez loin, ou obtenir du voisin une servitude de vue écrite.
Comment le calcul est fait
L’outil applique les articles 675 à 680 du Code civil. L’article 678 interdit les vues droites, balcons et saillies semblables à moins de 1,90 m de la propriété voisine. L’article 679 fixe 0,60 m pour les vues obliques. L’article 680 dit d’où mesurer : depuis le parement extérieur du mur où se trouve l’ouverture, ou depuis la ligne extérieure du balcon, jusqu’à la ligne séparative.
Pour le jour de souffrance, les articles 676 et 677 imposent un châssis à verre dormant, c’est-à-dire fixe, et un treillis de fer dont les mailles ne dépassent pas 10 cm. Son bord inférieur se place à 2,60 m au moins du plancher d’une pièce de rez-de-chaussée, et à 1,90 m pour une pièce d’étage. L’article 675 ferme toute ouverture dans un mur mitoyen sans le consentement du voisin.
Tableau des distances du Code civil
| Situation | Règle | Article |
|---|---|---|
| Vue droite (fenêtre, balcon, terrasse, perron) | 1,90 m au moins jusqu’à la limite | 678 |
| Vue oblique | 0,60 m au moins | 679 |
| Point de mesure | face extérieure du mur ou bord extérieur du balcon | 680 |
| Jour de souffrance au rez-de-chaussée | bas à 2,60 m du plancher, verre fixe, mailles de 10 cm au plus | 676 et 677 |
| Jour de souffrance à l’étage | bas à 1,90 m du plancher | 677 |
| Mur mitoyen | aucune ouverture sans accord du voisin | 675 |
Points à vérifier avant de percer
- Les servitudes : un acte notarié peut accorder une vue plus proche, et une vue irrégulière restée trente ans sans contestation peut être acquise. À l’inverse, l’article 678 réserve le cas d’un terrain voisin grevé d’une servitude de passage.
- Le PLU : il fixe souvent un recul des constructions qui ont des baies, parfois bien supérieur à 1,90 m. La mairie l’applique au permis, mais ne vérifie pas les règles du Code civil.
- La limite exacte : une clôture n’est pas toujours posée sur la limite. En cas de doute, un géomètre-expert la fixe par un bornage.
- Le jour de souffrance ne donne aucun droit : le voisin peut construire contre et le masquer.
Attention
Ce calcul ne vaut pas avis juridique. Avant des travaux contestables, faites confirmer la situation par un notaire ou un avocat, et la mesure par un géomètre-expert.
À préciser dans votre demande de devis
- le type d’ouverture et ses dimensions, le niveau de la pièce ;
- la distance mesurée jusqu’à la limite et le point de départ de la mesure ;
- s’il s’agit d’un jour de souffrance : verre fixe translucide et grille demandés ;
- l’existence d’un accord écrit avec le voisin ou d’une servitude ;
- l’autorisation d’urbanisme obtenue (déclaration préalable ou permis).
Notre article sur la fenêtre donnant sur le jardin du voisin détaille les recours, et celui sur le mur privatif en limite de propriété explique qui possède quoi. Pour savoir quelle formalité demande votre projet, consultez l’outil déclaration préalable ou permis. Une terrasse surélevée dans un terrain en pente se prépare avec le calcul des restanques de jardin, et un stationnement en limite avec les dalles gazon de parking. Votre projet est prêt ? Passez par notre formulaire de devis.
Questions fréquentes
Quelle distance entre une fenêtre et la limite de propriété ?
Les articles 678 et 679 du Code civil demandent 1,90 m en vue droite et 0,60 m en vue oblique, comptés depuis la face extérieure du mur.
Comment se mesure la distance d’un balcon ?
Depuis le bord extérieur du balcon, et non depuis le mur, jusqu’à la limite séparative. Un balcon de 1 m de profondeur doit donc être placé dans un mur situé à 2,90 m au moins de la limite pour une vue droite.
Qu’est-ce qu’un jour de souffrance ?
Une ouverture qui éclaire sans donner de vue et ne s’ouvre pas : vitrage fixe, grille dont les mailles restent sous 10 cm, bord inférieur placé haut (2,60 m en rez-de-chaussée, 1,90 m à l’étage).
La mairie peut-elle refuser un permis pour une vue sur le voisin ?
Elle ne contrôle que les règles d’urbanisme, comme les reculs du PLU. Le respect du Code civil reste une affaire entre voisins, tranchée par le juge en cas de litige.
Peut-on ouvrir une fenêtre dans un mur mitoyen ?
Non, sauf accord du voisin, de préférence écrit et passé devant notaire pour qu’il suive les futures ventes.