Calculateur gratuit, avec le détail du calcul
Frais de notaire d’une maison ancienne
Prix de vente, type de bien et taux du département : les droits de mutation, les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et le total des frais d’acquisition.
Les « frais de notaire » d’une maison ancienne sont surtout des impôts : le notaire les encaisse puis les reverse au département, à la commune et à l’État. Sa propre rémunération, fixée par un barème national, n’en représente qu’une petite part. L’outil ci-dessus reconstitue ces postes un par un à partir du prix de vente, pour une longère, une grange ou une maison de village à rénover, et donne le total en pourcentage du prix. Il s’agit d’une estimation pour préparer votre plan de financement, pas d’un conseil financier : le décompte définitif vient de l’étude notariale.
Les informations à saisir
Le « Prix de vente » est le prix net vendeur inscrit dans le compromis. Le « Type de bien » change le calcul : une maison ancienne, ou un logement neuf revendu par un particulier, supporte les droits de mutation complets ; un logement neuf acheté à un promoteur, ou un terrain à bâtir vendu avec TVA, bénéficie du taux réduit. « Votre situation » permet d’indiquer que vous êtes primo-accédant, c’est-à-dire que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux ans précédant l’achat.
Le « Mobilier déduit du prix » reprend la valeur des meubles et équipements laissés par le vendeur, à condition qu’ils soient listés et estimés de façon réaliste dans l’acte. Le « Taux départemental » est prérempli avec le barème en vigueur le plus courant ; votre notaire vous donne celui de votre département. Enfin, la case « Débours et frais de formalités » attend le montant de la provision annoncée par l’étude : laissée vide, elle n’est pas comptée.
Exemple : une maison de bourg à remettre en état
Exemple de calcul
Une maison ancienne de centre-bourg, achetée par un couple déjà propriétaire. Valeurs saisies, fictives et choisies pour l’arithmétique : 138 000 dans le prix de vente et 4 000 de mobilier (cuisine équipée et poêle laissés en place), taux départemental par défaut, débours non renseignés.
Le taux global des droits atteint 6,319 % de la base taxable. L’ensemble des frais calculés revient à 7,51 % du prix. Le message de synthèse résume la répartition. Les droits de mutation pèsent 82 % des frais calculés, les émoluments 17 % ; débours non comptés : demandez au notaire le montant de sa provision. Les montants en euros de chaque poste s’affichent dans les résultats et dans le détail du calcul.
Comment le calcul est fait
Dans l’ancien, les droits de mutation additionnent trois éléments appliqués au prix diminué du mobilier : le taux départemental, une taxe communale de 1,2 % et des frais d’assiette égaux à 2,37 % du montant départemental. Avec 5 %, cela donne 6,319 % ; avec 4,5 %, 5,807 %. Pour le neuf vendu par un professionnel, une taxe de publicité foncière de 0,715 % remplace ces droits, calculée sur le prix hors TVA : saisissez ce prix HT, car un prix TTC donne une estimation un peu haute.
Les émoluments proportionnels suivent le barème réglementé du Code de commerce, par tranches de prix, puis la TVA à 20 % s’y ajoute. La contribution de sécurité immobilière vaut 0,1 % de la base, avec un minimum fixé par acte publié. Le total rapporté au prix donne le pourcentage affiché.
Barème utilisé par l’outil
| Poste | Règle appliquée | Taux |
|---|---|---|
| Droit départemental | Cas général, barème en vigueur | 5 % (modifiable) |
| Droit départemental | Primo-accédant, résidence principale | 4,5 % |
| Taxe communale | Sur la base taxable | 1,2 % |
| Frais d’assiette | Sur le droit départemental | 2,37 % |
| Taux réduit | Neuf ou terrain vendus avec TVA | 0,715 % |
| Émoluments, 1re tranche | Bas du prix | 3,870 % |
| Émoluments, 2e et 3e tranches | Partie intermédiaire | 1,596 % puis 1,064 % |
| Émoluments, dernière tranche | Haut du prix | 0,799 % |
| Contribution de sécurité immobilière | Sur la base taxable | 0,1 % |
Points à vérifier avant de signer
- Taux du département. La plupart des départements appliquent le plafond, quelques-uns restent en dessous : le notaire confirme le vôtre.
- Mobilier. Une valeur surestimée peut être remise en cause par l’administration fiscale ; gardez des factures ou des photos.
- Remise et formalités. Le notaire peut consentir une remise sur la partie haute du prix ; à l’inverse, des émoluments de formalités et les débours s’ajoutent au total. Pour un bien cédé à très bas prix, le tarif réglementé plafonne l’ensemble des émoluments à 10 % du prix, avec un plancher.
- Bien très dégradé. Pour une maison abandonnée ou un mas à rénover, l’état des lieux du notaire (servitudes, urbanisme, assainissement) peut entraîner des pièces supplémentaires.
À préciser dans votre demande de devis
Pour chiffrer les travaux, transmettez aux artisans l’état du bien, les diagnostics remis avant la vente et la date de signature prévue : quand le prêt finance aussi les travaux, la banque demande en général les devis avant l’offre. Indiquez si la maison sera votre résidence principale, ce qui joue aussi sur la TVA des travaux. La page devis vous met en relation avec des entreprises du bâtiment.
Pour aller plus loin, mesurez le rendement locatif après travaux, listez les diagnostics immobiliers obligatoires et vérifiez le taux de TVA de vos travaux.
Questions fréquentes
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire alors que ce sont surtout des taxes ?
Parce que le notaire les collecte lors de la signature. Dans l’ancien, les droits de mutation représentent souvent plus des quatre cinquièmes du total ; la rémunération du notaire reste minoritaire.
Un primo-accédant paie-t-il moins de frais ?
Oui, quand il achète sa résidence principale : la hausse du taux départemental ne lui est pas appliquée. Il le déclare dans l’acte et le notaire retient alors 4,5 % au plus.
Peut-on financer les frais de notaire avec le prêt ?
Certaines banques l’acceptent, d’autres demandent un apport qui les couvre. Posez la question à votre banque ou à votre courtier dès la simulation.
Les frais sont-ils plus bas pour une maison neuve ?
Oui, si elle est vendue par un professionnel avec TVA : la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 %. Revendue par un particulier après livraison, elle supporte les droits de l’ancien.