Calculateur gratuit, avec le détail du calcul
Rendement locatif d’une maison à rénover
Prix, frais de notaire, travaux, loyer et charges que vous saisissez : le rendement brut et net, le revenu mensuel avant crédit et le nombre d’années pour amortir l’opération.
Acheter une maison délabrée pour la louer après travaux, c’est miser sur un loyer qui doit rembourser à la fois le prix, les frais d’acquisition et le chantier. Le rendement locatif après travaux mesure ce rapport : le rendement brut compare les loyers au coût total, le rendement net retire les charges qui restent pour le propriétaire et les mois sans locataire. L’outil ne contient aucun montant prérempli : chaque valeur vient de vos devis, de l’estimation du notaire et des loyers observés dans le secteur. Le résultat éclaire une décision mais ne remplace pas l’avis d’une banque ou d’un conseiller : ce n’est pas un conseil en investissement.
Les montants à rassembler
Le « Prix d’achat » est le prix net vendeur. Les « Frais de notaire » viennent de l’estimation de l’étude ou du calculateur dédié. Le « Budget de travaux » additionne les devis retenus, TTC, avec une marge pour les imprévus fréquents dans une maison longtemps inoccupée. Le « Loyer mensuel hors charges » est celui que le marché local permet après rénovation ; comparez-le aux annonces et demandez l’avis d’une agence.
La « Vacance locative » compte les mois sans locataire en moyenne sur une année, demi-mois accepté. Dans les charges annuelles, saisissez les « Charges non récupérables », la « Taxe foncière » sans la part d’ordures ménagères refacturée au locataire, l’« Assurance propriétaire non occupant » et la ligne « Gestion, entretien et autres frais ». Un champ vide compte pour zéro.
Exemple : une maison de village rénovée puis louée
Exemple de calcul
Une petite maison de village achetée en mauvais état puis entièrement rénovée. Valeurs saisies, fictives et choisies pour l’arithmétique, pas des prix observés : 98 000 au prix d’achat, 7 900 de frais de notaire, 62 000 de travaux, un loyer de 890 par mois, un mois de vacance, puis 350 de charges non récupérables, 1 150 de taxe foncière, 220 d’assurance et 400 d’autres frais par an.
Le rendement brut ressort à 6,36 % et le rendement net à 4,57 %. Au rythme des loyers nets, il faudrait 21,9 ans pour couvrir le coût total de l’opération, sans tenir compte d’une revente. La synthèse indique : Écart entre brut et net : 1,79 point ; résultat avant crédit et avant impôt, à faire valider par votre banque ou un conseiller. Les montants en euros (coût total, loyers encaissés, revenu mensuel) s’affichent dans les résultats.
Comment le calcul est fait
Le coût total additionne prix, frais de notaire et travaux. Le rendement brut divise le loyer mensuel multiplié par douze par ce coût total. Le rendement net part des loyers réellement encaissés, soit le loyer multiplié par douze moins les mois de vacance, retire les charges annuelles saisies, puis divise par le même coût total. Le revenu net mensuel divise ce résultat par douze, et la durée d’amortissement divise le coût total par le revenu net annuel. Ni les intérêts d’emprunt, ni l’impôt sur les revenus locatifs, ni les gros travaux futurs ne sont pris en compte.
Ce que chaque indicateur mesure
| Indicateur | Formule | Ce qu’il ne dit pas |
|---|---|---|
| Rendement brut | loyer × 12 ÷ coût total | les charges, la vacance, l’impôt |
| Rendement net | (loyers encaissés − charges) ÷ coût total | le crédit et l’impôt |
| Revenu net mensuel | (loyers encaissés − charges) ÷ 12 | la mensualité du prêt à déduire |
| Années d’amortissement | coût total ÷ revenu net annuel | la valeur de revente du bien |
Points à vérifier avant d’acheter
- Loyer de marché. Un loyer surévalué gonfle tous les résultats ; confrontez-le à plusieurs annonces comparables et, en zone tendue, à l’encadrement éventuel.
- Décence et performance énergétique. Un logement mal classé au DPE peut être interdit à la location : le programme de travaux doit viser une classe suffisante.
- Budget de travaux. Dans une maison abandonnée, toiture, réseaux et assainissement réservent souvent des surprises ; gardez une réserve.
- Fiscalité et crédit. Le régime d’imposition des loyers et le coût du prêt changent fortement le résultat final : un notaire, un expert-comptable ou votre banque les chiffrent.
À préciser dans votre demande de devis
Des devis comparables supposent une description précise : décrivez l’état de chaque pièce, l’objectif de location (meublée ou nue), la classe énergétique visée et le calendrier souhaité, en joignant les diagnostics disponibles. Demandez des devis séparés par lot pour arbitrer. Si la maison vient d’une cession symbolique, l’article sur la maison abandonnée à donner détaille les démarches. Consultez ensuite des entreprises via la page devis.
Pour compléter le plan de financement, estimez les frais de notaire, la liste des diagnostics à fournir avant la location et le taux de TVA des travaux.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le brut rapporte seulement les loyers au coût total. Le net retire les mois sans locataire et les charges restant au propriétaire : c’est un meilleur reflet de ce que le bien rapporte.
Faut-il inclure les frais de notaire et les travaux dans le coût ?
Oui : ils font partie de l’argent immobilisé. Les oublier surestime le rendement, surtout pour une maison à rénover où les travaux pèsent autant que le prix.
Le crédit est-il pris en compte ?
Non. Le revenu net mensuel est calculé avant mensualité ; comparez-le à celle que votre banque vous propose pour savoir si l’opération s’autofinance.