La loi ELAN, pour « évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », est une grande loi logement qui a modifié à la fois le Code de l’urbanisme, le Code de la construction et la loi sur les baux d’habitation. Pour un particulier, ses effets concrets tiennent en quelques mesures : une étude de sol obligatoire pour vendre un terrain en zone argileuse, des logements neufs « évolutifs », le bail mobilité et la possibilité d’encadrer les loyers dans certaines villes.
La loi ELAN en résumé
Le texte compte plusieurs centaines d’articles, dont beaucoup concernent les collectivités, les organismes HLM ou les aménageurs. Le tableau ci-dessous ne retient que ce qui change la vie d’un propriétaire, d’un acheteur ou d’un locataire.
| Domaine | Mesure | Qui est concerné |
|---|---|---|
| Construire | Étude géotechnique en zone de retrait-gonflement des argiles | Vendeur d’un terrain constructible, maître d’ouvrage, constructeur |
| Construire | Certificat d’urbanisme plus complet, instruction numérique des permis | Porteur de projet, communes de plus de 3 500 habitants |
| Acheter du neuf | 20 % de logements accessibles, les autres évolutifs | Acquéreur d’un appartement neuf en immeuble collectif |
| Rénover en secteur protégé | Avis simple de l’architecte des Bâtiments de France dans certains cas | Immeuble insalubre ou en péril, antennes relais |
| Louer | Bail mobilité de 1 à 10 mois | Bailleur de meublé, locataire en formation ou en mission |
| Louer | Encadrement expérimental des loyers, à durée limitée | Bailleurs des communes volontaires |
| Louer | Cohabitation intergénérationnelle, annexes du bail dématérialisées | Propriétaire de 60 ans et plus, tous bailleurs |
Attention
Beaucoup d’articles de la loi ELAN ont été modifiés ou renumérotés depuis, notamment lors de la recodification du Code de la construction. Avant de vous appuyer sur une règle, lisez la version en vigueur sur Légifrance ou la fiche service-public correspondante, pas un résumé ancien.
Construire : l’étude de sol en zone argileuse
C’est la mesure la plus concrète pour qui achète un terrain ou fait construire. Les sols argileux gonflent quand ils se gorgent d’eau et se rétractent en période de sécheresse, ce qui fissure les maisons aux fondations mal adaptées. La loi ELAN a créé des obligations en chaîne, aujourd’hui inscrites aux articles L132-4 à L132-9 du Code de la construction et de l’habitation.
- Le vendeur du terrain non bâti constructible, situé en zone d’exposition moyenne ou forte, fournit une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse ou à l’acte de vente et suit le terrain lors des reventes.
- Le maître d’ouvrage remet cette étude, ou une étude équivalente, aux constructeurs avant de signer un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre pour une maison ou un immeuble de deux logements au plus.
- Le constructeur suit les recommandations de l’étude, ou applique des techniques de construction particulières fixées par la réglementation, sauf si l’étude ne relève aucun risque.
- À la revente de la maison, les études réalisées sont annexées à l’acte et restent attachées au bien.
L’étude préalable reste valable 30 ans si le sol n’a pas été remanié. L’étude de conception, plus poussée, ne vaut que pour le projet pour lequel elle a été faite. Les terrains où le règlement d’urbanisme n’autorise pas de maison sont exclus, tout comme les petites extensions de moins de 20 m² désolidarisées du bâtiment, telles qu’une véranda ou un garage accolé sur ses propres fondations.
Astuce
Avant de signer un compromis pour un terrain, consultez la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles sur Géorisques. En zone moyenne ou forte, vérifiez que l’étude géotechnique figure bien en annexe de la promesse.
Urbanisme : certificat, permis et recours
La loi ELAN a retouché l’article L410-1 du Code de l’urbanisme, qui définit le certificat d’urbanisme. Dans sa version actuelle, le certificat doit mentionner expressément lorsqu’un projet exige l’avis ou l’accord d’un service de l’État, et lorsqu’un sursis à statuer pourrait être opposé à une demande de permis. Les règles qu’il indique restent garanties pendant dix-huit mois si vous déposez votre demande dans ce délai.
La loi a aussi prévu l’instruction dématérialisée des demandes de permis dans les communes de plus de 3 500 habitants, et un traitement plus rapide des recours contre les permis de construire, avec des garde-fous contre les recours abusifs. Les délais et conditions de recours ont encore évolué depuis : si vous craignez qu’un voisin conteste votre permis, ou si vous souhaitez en contester un, renseignez-vous sur les règles en vigueur au moment du dépôt.
Logements neufs : accessibles ou évolutifs
La loi ELAN a assoupli la règle d’accessibilité des logements neufs en immeuble collectif. Au moins 20 % des logements de chaque immeuble neuf, et au minimum un, sont accessibles dès la construction. Les autres sont dits évolutifs.
- Dans un logement évolutif, une personne handicapée doit pouvoir entrer et circuler jusqu’au séjour et aux toilettes par un cheminement accessible.
- Le reste du logement doit pouvoir être rendu accessible plus tard par des travaux simples, sans toucher à la structure de l’immeuble ni déplacer le tableau électrique.
Si vous achetez sur plan et que l’accessibilité compte pour vous ou un proche, demandez au promoteur quels lots sont accessibles dès la livraison, et faites préciser dans le contrat les travaux que supposerait l’adaptation d’un logement évolutif.
Rénover en secteur protégé : le rôle de l’architecte des Bâtiments de France
Aux abords d’un monument historique, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non, exigent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) : sans cet accord, l’autorisation ne peut pas être délivrée. La loi ELAN a prévu un simple avis, que l’autorité qui délivre le permis n’est pas tenue de suivre, dans deux cas seulement : l’installation d’antennes relais et les travaux sur des immeubles insalubres ou dangereux, hors monuments historiques eux-mêmes.
Pour une rénovation ordinaire de façade, de toiture ou de menuiseries aux abords d’un monument, rien ne change donc : l’accord de l’ABF reste nécessaire, et il peut être assorti de prescriptions. Prévoyez-le dans votre calendrier et consultez l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine avant de figer vos choix de matériaux. Un refus de l’ABF peut faire l’objet d’un recours.
Louer : bail mobilité et autres nouveautés
Le bail mobilité
Créé par la loi ELAN, le bail mobilité est un bail de logement meublé de 1 à 10 mois, réservé aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire.
| Point | Règle du bail mobilité |
|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois, ni renouvelable ni reconductible ; modifiable une fois par avenant dans la limite de 10 mois |
| Dépôt de garantie | Interdit ; une caution ou la garantie Visale reste possible |
| Départ du locataire | À tout moment, avec un préavis d’un mois |
| Fin du bail | Pas de congé à donner par le bailleur |
| Loyer | Pas de révision en cours de bail |
| Après le terme | Un nouveau contrat pour le même logement est un bail d’habitation classique |
Le bail doit mentionner le motif qui justifie le recours au bail mobilité et préciser qu’il s’agit de ce type de bail. Sans ces mentions, ou sans durée écrite, le régime du bail mobilité ne s’applique pas.
Encadrement des loyers
La loi a permis aux collectivités volontaires situées en zone tendue d’expérimenter un plafonnement des loyers fondé sur des loyers de référence. C’est un dispositif à durée limitée : la liste des communes et sa durée d’application dépendent du législateur et peuvent changer. Avant de fixer ou de contester un loyer, vérifiez sur la fiche de service-public.fr consacrée à l’encadrement des loyers si votre commune applique des loyers de référence à la date de signature du bail.
Les autres mesures utiles aux bailleurs
- Une personne de 60 ans et plus peut louer ou sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans, dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle.
- Les annexes du bail, dont le dossier de diagnostic technique (avec, par exemple, le diagnostic électricité), peuvent être remises par voie électronique, sauf si l’une des parties s’y oppose.
- Les sanctions contre les marchands de sommeil ont été durcies : confiscation de leurs biens et interdiction d’acheter un bien immobilier pendant dix ans.
- Les contrôles des locations de meublés de tourisme ont été renforcés ; les règles de déclaration et les amendes ont encore changé depuis, consultez la fiche officielle à jour.
Ce que la loi ELAN ne change pas pour vos travaux
La loi n’a pas supprimé les autorisations d’urbanisme classiques : une extension, une surélévation ou une modification de façade passe toujours par une déclaration préalable ou un permis de construire selon les seuils du Code de l’urbanisme, comme le montrent les règles d’une véranda ou d’un ravalement de façade. Elle n’a pas non plus remplacé les règles techniques des travaux, qui restent fixées par les normes et les DTU.
Pour retrouver ces règles par thème, consultez la rubrique Normes et réglementation, les guides sur le terrain dans Terrain et urbanisme et ceux sur la construction neuve dans Construire sa maison.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la loi ELAN en résumé ?
C’est une loi sur le logement, l’aménagement et le numérique qui a réformé l’urbanisme, la construction, le logement social et la location. Pour les particuliers, ses mesures les plus visibles sont l’étude de sol obligatoire pour vendre un terrain en zone argileuse, les logements neufs évolutifs, le bail mobilité et l’encadrement expérimental des loyers.
Quand la loi ELAN est-elle entrée en vigueur ?
La loi a été promulguée un 23 novembre et publiée au Journal officiel le lendemain. Ses mesures sont toutefois entrées en application à des dates différentes : certaines immédiatement, comme le bail mobilité, d’autres après un décret ou une ordonnance. Pour savoir si une règle précise s’applique à votre projet, consultez sa version en vigueur sur Légifrance.
L’étude de sol est-elle obligatoire pour construire une maison ?
Elle l’est dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Le vendeur du terrain fournit une étude préalable, puis le maître d’ouvrage la remet aux constructeurs avant de signer le contrat. Hors de ces zones, aucune étude n’est imposée par ce dispositif, même si elle reste un bon investissement.
Qui peut signer un bail mobilité ?
Le locataire doit justifier, à la date de prise d’effet du bail, d’une formation professionnelle, d’études supérieures, d’un apprentissage, d’un stage, d’un service civique, d’une mutation professionnelle ou d’une mission temporaire. Le logement doit être loué meublé, pour une durée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie.
Qu’est-ce qu’un logement évolutif ?
C’est un logement neuf en immeuble collectif qui n’est pas entièrement accessible à la livraison, mais où une personne handicapée peut déjà atteindre le séjour et les toilettes. Le reste doit pouvoir être adapté plus tard par des travaux simples, sans toucher à la structure ni au tableau électrique.
